导读：楼市调控新政已经过去一个月时间，相比往年“银十”的收获颇丰，今年的楼市似乎经历了一个“煎熬”的十月份。自“十一黄金周”20多个城市密集出台调控新政之后，相关部门还在陆陆续续出台有关金融、土地、广告方面的新一轮调控措施。

 

　　继10月28日上交所明确房地产公司债券分类监管的标准后，深交所也于日前发布相关标准，收紧房地产公司债。相关部门步步紧逼让不少开发商有“步履维艰”之感，业内人士指出，房企或如同西西弗斯的命运难以改变。

 

　　房地产新一轮调控正在“降临”

 

　　目前，种种迹象显示，自从国庆“劫”限购、限贷楼市新政之后，新一轮楼市调控正在全面上演，房地产全面降杠杆势在必行。

 

　　如果说上一轮调控的重点，是20多个城市的政府跟央行分支机构联手，宣布了限购、限贷，那么，现在正在上演的调控是：在央行、银监会的督促下，各银行开始收紧热点城市的房地产贷款;此外，房企发债融资、境外上市也受到限制。

 

　　10月28日，政治局会议指出，要有效实施积极的财政政策，保证财政合理支出，加大对特困地区和困难省份支持力度。要坚持稳健的货币政策，在保持流动性合理充裕的同时，注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险。这是继7月26日政治局会议提及“抑制资产泡沫”后，再次提及此话题。

 

　　据华夏时报10月28日报道，最近深圳各家银行要求更加严格地审查房贷资料，包括客户收入流水真实性与额度、离婚证真实性、首付款来源等。由于审查环节更严，银行房贷审批时间由原来的半个月延长至一个月左右。

 

　　10月28日，据中央人民广播电台报道，部分银行开始对“接力贷”、“合力贷”等信贷产品加强审查力度。所谓“接力贷”，就是在购房中“父(母)债，父(母)子女一起还”;所谓“合力贷”，就是“子(女)债，父母子(女)一起还”。

 

　　10月24日，据北京晨报报道，北京房贷审查趋严，部分银行暂停新增住房贷款业务。

 

　　10月21日，银监会召开会议，要求“严控房地产金融业务风险，严格执行房地产贷款业务规制要求和调控政策;规范各类贷款业务管理，严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域;加强理财资金投资管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域;加强房地产信托业务合规经营。”

 

　　10月19日，25家中资商业银行被央行在上海约谈。此次参会的主要是中资商业银行行长以及房贷部门负责人，各银行被要求继续严格执行房地产限贷政策。随后，上海传出多项收紧房贷的信息。比如，对于离婚后很快复婚的借款人，银行甚至会采取强制收贷措施。

 

　　10月8日，上海市住建委、规土局下发意见，要求银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。

 

　　在7月底，证监会召开的保荐机构专题培训会议上，证监会官员指出，企业再融资募集所得资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款，并需详细披露募集资金的实际投向。不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。

 

　　从上述一系列的表态和文件精神不难看出，决策层在房企资本金融上的监管决心和力度并不小。市场认为，今年以来地王频现的背后，正是受助于宽松的融资环境，帮助房地产企业实现多渠道融资。

 

　　房地产企业去杠杆难度多大?

 

　　在层层监管和调控之下，部分开发商的资金来源或多或少有所影响。根据中信建投的统计，剔除上市房企来自销售端的定金及预收款、个人按揭贷款，仅从开发端的渠道来分析，上半年全国开发商到位资金结构分别为：银行贷款占比25%、自筹资金占比达到63%、非银金融机构贷款4%、其他渠道8%，较高的自筹资金占比与当前公司债发行井喷、大体量的基金信托等非标融资余额的情形较吻合。

 

　　而从到位资金结构的纵向历史变化来看，银行贷款下降、自筹资金比例上升正是开始于调控趋严的2010年，之后信托、公司债大规模发行也奠定了当前自筹资金高占比的格局;另外，票据、债券等占比出现了显著的提升，如中海地产、融创、旭辉、龙湖的债权融资的比重都较公司债放开之前有明显调整。

 

　　统计数据显示，龙头房企的净负债率水平从2013年末的49%下降至2016年年中的33%，而大部分中小房企的杠杆率仍然维持在高位。从数据上看，今年房企再融资规模和募集资金用途较去年相比确实有所收窄。

 

　　据Wind数据，今年前8个月，21家上市房企通过股份定向增发募集资金总额接近740亿元。而去年全年，房地产行业共38家企业完成了股票定向增发，募资总额约为1687亿元。

 

　　券商人士认为，接下来房企融资政策会全面趋紧：“说白了就是收紧土地融资，抑制企业盲目非理性拿地行为。从目前来看，全面收紧的趋势会维持到明年年中。”

 

　　而在房地产调控正紧的当下，成本压力将在各家房地产企业中逐步显现出来。据中原地产统计，在今年以来拿地支出前15名的房企中，共有招商蛇口、华侨城、保利、金茂、华润、鲁能等6家央企，以及绿地、首开两家国企。除万科、恒大、融创、碧桂园等少数外，民企阵营中已难有可堪媲美者。

 

　　也正因为此，中金公司认为，龙头房企也将进入整固期，中金预期2017年重点公司销售额与2016年持平，主流房企拿地仍集中在一二线城市，且拿地速度偏谨慎。

 

　　但由于主流房企的地价/销售均价指标在过去5年呈稳定上升趋势，“面粉”价格涨速快于“面包”，房企未来两年毛利率难有明显改善。

 

　　业内分析认为，面临新一轮地产周期转换，地产央企整合大幕或被拉开，房地产业务整合已然成为央企应对楼市调整浪潮的一颗重要筹码。即使没有本轮房地产调控，按照周期理论，房地产市场也将在明后两年进入下行周期。未来几年，央企将迎来进一步做大的机会，房地产市场的格局也将继续发生变化。

 

　　在此轮房企整合大戏中，曾获得房地产“牌照”的中航、中冶，均遭遇了被并购的命运。即使是国务院直属的中信集团，也将旗下的住宅业务剥离给中海。这无疑给其他央企带来更大的压力：做大做强，或者遭遇并购。

 

    未来中国楼市如何走?

 

　　在央行、银监会、证监会的联合发力之下，未来中国楼市又将如何走?

 

　　1、房价松动不可避免

 

　　针对国庆期间“最严”房地产调控，中金公司认为本轮地产调控周期持续时间和效果将强于以往，未来储备政策可能还包括房地产税立法、限制按揭贷款发放等各方面措施。

 

　　中金公司研报显示，调控政策转向需要看到房价、投资双降，至少要等到2017年下半年。2016年全年投资增速为7%，但全年呈现“M”型，这意味着从四季度投资增速高点算起，投资增速下滑需持续到2017年下半年才有政策放松的可能性。

 

　　中金公司表示，受高基数和政策打压双重影响，大户型改善、投资性需求将被挤出市场，预判一二线城市成交量在四季度及明年上半年分别出现约20%及40%的同比下滑。

 

　　中金公司认为，由于开发商短期资金状况良好、推盘积极性低，库存去化周期历史低位及信贷依然宽松，热点城市房价在四季度仅会松动，库存去化周期在2017年3月将达10个月以上，加之两会后的政策趋紧预期，市场或将走入“价量齐跌”状态，房价或在2017年2季度开始进入一轮下行周期。

 

　　经济学家李稻葵认为，目前中国经济最大的资产泡沫是房地产，不过这并不代表货币政策转向。今年以来，房地产价格和销量的速度上升令他震惊。他认为，未来，如果房地产的价格继续向过去一样呈两位数的速度上涨，那么房地产泡沫将成为中国经济最大的一个威胁。

 

　　2、绝大多数热点城市的楼市可以长期看好。一些中小城市，依旧缺乏投资功能。

 

　　财经评论员刘晓博认为，就整体而言，绝大多数热点城市的楼市可以长期看好，房价依旧具有强有力的支撑。不过一些经济总量偏小，前期涨幅过大的城市，或许调整期稍微长一些。

 

　　而至于绝大多数当“吃瓜群众”的中小城市，由于没有持续的人口、资金流入，城市发展机遇少，库存房屋量大，其楼市早就失去了投资功能，只有居住功能。在这类城市有多套房子的家庭，应该择机减持，转向其他投资或者到中心城市买房。

 

　　微信公众号米筐投资作者拾叶表示，由于人民币汇率的高估，中国的资产泡沫巨大。既然资产都是泡沫，我们只能在泡沫里寻找洼地。不管你愿不愿意听，一二线房地产依然是泡沫里的洼地。

 

　　3、若一二线城市楼市下行，资金不会回流至三四线城市。

 

　　业内人士认为，资金的嗅觉灵敏，如果一二线城市下行，资金并不会回流至三四线城市。刘晓博认为，没有出台实质性调控措施的二线城市，比如石家庄、成都房价在10月还有上涨。但如果多数热点城市出现回调，这些城市楼市也将降温。

 

　　4、随着各种融资渠道门槛的提高，小型房企资金成本将迅速提高，房企的收购兼并将加速，一大批中小房企将消亡。

 

　　海通姜超认为，房地产企业分化将加剧，大型房企缓冲能力强于中小企。大型房企资金量较充足，偿债能力状况较好，对销量下滑的缓冲能力较强。且本轮地产周期中多数龙头企业拿地有节奏，存货销售比普遍较低，未来去库存压力不大。中小型房企整体状况劣于大型房企，资金链脆弱，对销量下滑的缓冲能力较弱。

 

　　20多座城市在国庆假期密集出台调控新政，过去的这一个月的时间里，楼市成交量出现明显下降，作为传统意义上的销售旺季的十一月，今年却不如往年的“旺”了，“高烧不退”的市场终于出现久违的降温。眼下，新一轮调控政策正在全面上演，在央行、银监会和证监会的联合发力下，房价将不可避免出现松动!那么，开发商还能扛得住吗?关于贵金属交易、现货白银开户等知识请关注斗斗金!